2018年楼市走向 为什么楼市必定*

  回顾2017年的宁德楼市，又是格外火爆的一年，看着房价蹭蹭的往上涨，许多还在观望的购房者纷纷涌入楼市，看着上涨的房价，有人欢喜有人忧，2017年已经悄然过去，随着2018年的来临，楼市的走向又将怎么样，为什么说楼市必定*，下面小编收集整理了一些资料和大家说道说道。

  当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。2018，注定是楼市新旧时代的分水岭。之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

  一次在1998年，一次在2008年。

  8这个年份，是非常特别的。

  房地产的黄金十年(1998-2007)

  1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。

  1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。

  这个十年，是中国房地产行业高增长高*的“黄金时代”，房地产*和销售都处于高速增长状态。不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

 房地产的白银十年(2008-2017)

 2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了*的价值。

  想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产*开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。

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   白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。当然，如果我们从*的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次很好的楼市机遇。

房地产的下个十年，自2018开始。(2018-20XX)

　在10月之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。转折点，都是有标志的。98年，转折点的标志是房改。08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

　过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是*属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)但是未来十年，住房将极大的弱化*属性，转变成居住属性+准公共物品属性。(想想*近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等)

   当政府提出坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场核心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的核心之一。

　那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展*为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。

　像马云的阿里巴巴集团8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，名列前茅个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2018是一个重要的转折点！而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。

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那么楼市为什么必定*呢？

主要从供应和需求两个方面佐证了这一观点：

❶ 供应端：土地供应已经连续两年下滑

    2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京2016年的土地出让收入是800多亿，而2015年是1960亿。去年才到前年的40%左右。

土地是两年开工，所以2015年和2016年连续2年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。翻看一线城市的库存量可知，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存。

我们现在销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？

给出的数据是1：2.12，这是什么意思呢？

平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。

❷ 需求端：一线城市人口还将继续飙升

    目前，因为土地少有，部分一线城市已经在限制人口，比如北京提出“誓死守住人口2300万的底线”，并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

    这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”

    人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！

    世界历史上，早就无数次地证明限制人口根本行不通。

    早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半*就能到大阪，大家去大阪生活吧。

    结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。

    只要人口还在源源不断地涌入一二线城市，房价怎么会不涨呢？2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，有人发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”

    结果，2010年房价*。全国平均涨幅9.9%，而北京更是*了42%。

2015年，房价*论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”

    当有人问到底该不该买房时？他对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”

    事实证明，他再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。

那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？

原因大概有以下几种：

❶ 由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。

    经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家较好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家*无奈的选择还是买房。

    而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。

比如：

    放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。

    股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。

    信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。

    大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。

❷ 只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。

    这也就是=说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。

    这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经很紧张。

    较后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了*土地流拍。

    所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

    一方面，为了躲避货币贬值，我们对*地段的需求在源源不断地上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。

    双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制

   这大概就是为何这么有底气地说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。

  2018年的脚步才刚刚迈向我们，楼市的许多政策也只是出现苗头，但是结合本文中的内容，想必大家多2018年楼市的走向有了一个直观的了解，也理解了为什么说2018年楼市必定*，2018年又将会是一个房地产市场逐渐火爆的一年。